Bien se loger dans la ville de Douala, un vrai défi !

Pour tous ceux qui désirent se trouver un logement à Douala, les nouveaux venus, les familles qui s’agrandissent ou les jeunes qui s’émancipent, très souvent l’opération se transforme en concours de patience. Qui plus est encore, lorsque le logement est trouvé, très peu sont satisfaisants. Pourquoi le marché de l’immobilier dans la ville de Douala fait-il vivre autant de tracasseries ?

Dans un premier temps il faut identifier les caractéristiques du marché de l’immobilier dans notre chère capitale économique.

La première : les logements sont chers. Il s’agit ici d’une observation faite sur la base du rapport qualité prix, mais aussi en fonction du revenu du demandeur de logement. En effet, il n’existe pas de standard règlementé de logement dans la ville de Douala (ni même dans les autres villes). Généralement, un propriétaire fixe un prix de loyer en fonction des traites qu’il doit rembourser à la banque ou de ses aspirations de revenus mensuels ou mieux encore, en fonction du prix plus ou moins élevé de l’immeuble voisin. Même si la qualité du logement peut influencer le prix de celui-ci, elle reste très relative. En conséquence certains logements coûtent près de 45% du revenu moyen d’un individu.

La seconde : les constructions sont d’une qualité discutable pour la plupart. La ville de Douala est infestée de zones marécageuses et en proie à un climat qui favorise l’humidité. De ce fait, plusieurs constructions subissent les intempéries et les aléas géographiques de leur environnement. Il faut préciser néanmoins que dans certaines conditions, des constructions bien réalisées peuvent permettre de résister à ces problèmes. Mais ils restent récurrents dans la plupart de nos logements. Ce qui réduit parfois les critères du demandeur de logement à l’habitat le moins moisi ou le plus éloigné des eaux usées/marécages ou poubelles.

La troisième caractéristique et pas des moindres est la promiscuité. Très relative selon l’arrondissement de Douala où l’on vit, elle reste néanmoins influente. Dans certains immeubles de la ville, certaines pièces des logements ne sont pas suffisamment aérées soit à cause d’un immeuble construit trop près des ouvertures, soit à cause d’une activité artisanale ou industrielle qui se tient tout près. Dans d’autres cas il s’agit simplement des nuisances sonores, comme dans les quartiers où l’on retrouve une forte population d’étudiants.

Pourtant ces caractéristiques ne sont pas les seuls éléments qui font la particularité du marché de l’immobilier dans la ville de Douala. Il y’a plus intéressant à développer : les agents immobiliers.

Ce qui pourrait apparaitre comme une solution pour tout demandeur de logement, a souvent tendance à se transformer en complication évitable. A la base « un agent immobilier », dans l’entendement du résident de la ville de Douala, est cet individu qui de par sa connaissance de la ville vous facilite la recherche de logement moyennant une rémunération ; qui correspond en général à un mois de loyer. Il représente une option de gain de temps qui vous ferait oublier la somme qu’il vous demande en compensation. Mais un grand nombre parmi eux n’a malheureusement pas toujours la mesure des engagements qu’ils prennent. Le gain de temps se transforme très vite en perte de temps et désagrément lorsque l’agent immobilier vous balade dans plusieurs coins de la ville pour vous présenter des logements qui au mieux ne correspondent pas à celui qui vous souhaitez, au pire pour lesquels il n’a aucun contact avec le propriétaire, ce qui peut fausser la négociation finale au cas où vous êtes intéressés. Ainsi, du fait assez récurrent de cette erreur professionnelle, il semble souvent mieux de chercher soi-même son logement. A défaut, recourir à une société civile immobilière régulièrement enregistrée et dont les services ne correspondent pas forcément à toutes les bourses.

Un autre fait marquant est la relation propriétaire/locataire. Les rapports entre les deux parties sont difficilement au beau fixe. Le premier frein est le contrat de bail, tantôt inexistant, tantôt trop contraignant pour l’un comme l’autre. Alors nous pouvons avoir soit un contrat de bail d’adhésion (donc non négociable) proposé par le propriétaire, avec des clauses qui limitent fortement les options du locataire, soit même un contrat copié d’une autre forme de bail dont les termes ne sont compris par personne. En cas de litige, généralement des abus sont observés des deux côtés (soit le locataire qui occupe le logement sans payer pour se faire justice, soit le propriétaire qui supprime l’électricité ou l’eau courante). Encore pire il y’a la question de la responsabilité entre le propriétaire et son locataire. Elle se pose souvent au niveau des travaux à effectuer, du prix progressif du loyer ou même de la gestion des espaces communs.

Mais que faut-il faire pour espérer être bien logé dans la ville de Douala ? Il n’existe pas de solution standard. Les résidents ont pour premier critère leur capacité à payer un logement. Donc à ce niveau, la qualité du logement ne concerne que la bourse du demandeur. D’où la fameuse phrase : « je cherche un logement de 80 000 F » (le montant peut varier en fonction des bourses). Après qu’on ait défini son pouvoir d’achat, le critère le plus intéressant est le trajet entre son lieu de travail ou d’activité et son logement, puis l’accessibilité. Ceux-ci restent fortement liés à la bourse du locataire, car il doit faire un compromis entre le prix de son loyer mensuel et le budget mensuel de son transport. Les critères de salubrité et de promiscuité s’intègreront au fur et à mesure que le pouvoir d’achat est important. Il semblerait qu’en fin de compte, l’on se loge comme on peut, mais pas comme l’on le souhaite.

Cette tendance a néanmoins conduit à une nouvelle mode : Les jeunes travailleurs (cadres ou non) continuent d’occuper leurs logements d’étudiants, et y fondent même leur familles, ce qui amène les propriétaires à revoir à la hausse les prix des loyers pour logements étudiants et qui réduit la capacité des nouveaux étudiants à se trouver des logements décents à bas prix. Douala serait en effet parmi les villes africaines où le logement est le plus cher, et de jour en jour ces prix ne cessent de croître. Cette inflation réduit également la propension des individus à acquérir un terrain et construire leur propre logement. A ce rythme-là, être propriétaire de son logement, dans la ville de Douala à moins de 35 ans, sans en avoir hérité, fait de vous une légende.

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